PEOPLE

Pier Ettore Olivetti Rason, come acquistare casa all’estero

Pier Ettore Olivetti Rason, come acquistare casa all’estero – Pier Ettore Olivetti Rason, socio dell’omonimo studio dal 2003, lavora presso le sedi di Firenze, Milano, Roma e Londra; iscritto all’Albo degli Avvocati di Firenze, coniuga l’attività legale con quella di Prorettore dell’università svizzera L.U.de.S.

Le sue attività, professionali ed accademiche, sono rivolte ai vari settori del diritto societario, con un naturale orientamento verso le operazioni di fusione ed acquisizione, le offerte pubbliche di acquisto, il corporate finance, nonché verso le procedure di due diligence, nonché verso le operazioni di ristrutturazione del debito di grandi società in crisi.

Possiede una particolare preparazione, come difensore, nella gestione degli arbitrati sia nazionali sia internazionali, in particolare nel settore bancario ed industriale.

Nel settore immobiliare, ha seguito con successo alcune fra le più importanti transazioni nazionali.

 In quali paesi è meglio acquistare una abitazione e perché?

L’investimento immobiliare è un tipo di investimento che presenta diverse variabili da dover valutare con molta attenzione al fine di poter realizzare una scelta mirata e consapevole.

Ancora di più lo è l’investimento immobiliare al di fuori del mercato nazionale di riferimento, che presenta ulteriori aspetti da considerare, tra i quali la legislazione interna in materia immobiliare, le normative fiscali presenti, il tasso di cambio e la stabilità socio-politica.

Le eventuali problematiche che si presentano al momento della scelta del Paese in cui effettuare l’investimento immobiliare, a seconda delle esigenze di ogni singolo risparmiatore, possono essere in ogni caso superate cercando di reperire tutte le informazioni possibili sul mercato di riferimento, sugli scenari prospettici auspicati, sulle variabili di rischio e sulla volatilità dell’investimento.

Oggi sono diffusi nella maggior parte dei Paesi sviluppati indici dei prezzi e delle performance del settore immobiliare ed è quindi possibile costruire indicatori di performance immobiliare per le analisi di benchmarking.

I miglioramenti derivano da una maggiore affidabilità dei dati immobiliari, in particolare per quanto riguarda la misurazione del rischio di tali investimenti e la considerazione dei vincoli degli investitori, con le diverse imperfezioni dei mercati immobiliari (liquidità limitata, costi di transazione elevati, ecc.), riconosciute ed integrate nelle analisi.

L’investimento immobiliare estero può avere notevoli vantaggi rispetto all’acquisto di una abitazione in Italia e può essere una grande opportunità ma, allo stesso tempo, potrebbe rivelarsi una fonte di rischio qualora l’investitore agisse senza tenere nella giusta considerazione determinati criteri, primo fra tutti la stabilità socio-politico-economica del Paese dove intende effettuare l’acquisto.

La prima valutazione, dunque, della scelta del Paese presso il quale investire, riguarderà proprio la situazione economica e politica, dovendosi evitare l’investimento in Paesi in cui vi siano in corso gravi crisi economiche o sovvertimenti di natura politica.

Occorrerà, inoltre, informarsi sulle leggi vigenti nel luogo in cui si intende investire (la legislazione può essere anche molto differente rispetto quella italiana) e valutare la complessità della burocrazia interna.

Infatti, se anche molti Paesi appaiono più convenienti e burocraticamente più flessibili, ogni realtà territoriale ha il proprio sistema di norme e i propri oneri fiscali e assicurativi, dalla conoscenza dei quali non potrà prescindere qualsiasi scelta di investimento.

Appare pertanto preferibile, alla luce delle indicazioni generali sopra riportate, spostare l’attenzione verso Paesi che offrano un maggior grado di stabilità dell’investimento, pur tenendo presente che gli immobili in Paesi con elevati gradi di civilizzazione avranno un margine di rivalutazione più basso nel breve periodo.

Si tratta di Paesi, come il Regno Unito (in particolare la città di Londra) e gli Stati Uniti (in particolare le città di New York e di Miami) nei quali è possibile affittare gli immobili per tutto l’anno solare e dove l’acquisto possa concludersi a prezzi, se non proprio favorevoli, comunque competitivi, soprattutto in termini di stabilità dell’investimento e di certezza della rivalutazione dello stesso.

Negli ultimi anni moltissimi italiani hanno acquistato casa a Miami, è ancora un momento buono per acquistare lì?

Miami, da diversi anni ormai, è divenuta una delle mete preferite dagli investitori di tutto il mondo, per l’elevata qualità della vita, il clima temperato tutto l’anno, le spaziose aree pedonali, la vita notturna delle top location (in particolare, l’area di Miami Beach).

Lo sviluppo economico e sociale della metropoli statunitense è infatti certamente dovuto al flusso costante di turisti internazionali che, oltre a rendere Miami una destinazione di tendenza, le consentono di restare una città dinamica, aperta alle novità del momento e di conseguenza al passo con i tempi.

Gli investimenti immobiliari spaziano dai piccoli appartamenti nelle residenze degli edifici storici art-deco, recentemente ristrutturate, agli immobili di lusso verso aree quali Aventura o Coral Glabes.

Occorre aggiungere che, sebbene Miami continui ad essere una meta molto apprezzata dall’investitore internazionale, tuttavia la progressiva carenza di offerta e la rivalutazione che gli immobili hanno già ottenuto fa pensare ad uno spostamento dell’attenzione verso le isole della Florida unite a Miami (es. Key West) o altre località della Florida (es. Naples, Winter Haven).

Che altre località suggerisce negli Stati Uniti?

In generale, possiamo affermare che il mercato americano continua ad attirare l’attenzione dell’investitore internazionale e il trend è destinato a rafforzarsi grazie alla ripresa del mercato residenziale statunitense ed alle prospettive di crescita nel medio periodo.

Aumentato, nello specifico, è l’interesse per New York, soprattutto da parte di investitori dotati di un elevato potere di spesa: l’investimento è certo e redditizio (si tenga presente il mercato locativo è particolarmente dinamico ed è possibile affittare gli immobili in pochi giorni ed a condizioni interessanti).

Gli acquisti immobiliari hanno perlopiù ad oggetto appartamenti di dimensioni contenute (ad esempio, bilocali) in zone strategiche della città, quali Downtown, Soho, Tribeca e Chelsea mentre le coppie giovani prediligono, infine, zone più vitali, come Nolita, Union Square.

Proprio in queste zone, tuttavia, a causa dei numerosi investimenti degli anni passati, l’offerta comincia a scarseggiare ed i prezzi risultano molto elevati.

Stessa valutazione va fatta per la prestigiosa Upper Side: carenza di immobili da acquistare e forte concorrenza tra acquirenti hanno comportato un considerevole rialzo del prezzo.

All’investitore che ha a disposizione un budget più limitato o deve fare ricorso al mutuo, pertanto, converrà rivolgere la sua attenzione verso immobili di fascia inferiore a Downtown o Midtown, ma anche a Brooklyn, in particolare nell’area di Wiliamsburgh (che è stata definita la “nuova Soho”).

Oltre alla città di New York, in crescita appare anche la domanda nelle principali località della costa ovest, in particolare nella città di Los Angeles e nelle località marittime di Santa Monica e Malibu.

Secondo lei in quali Paesi esteri ci sarà un’importante rivalutazione del mercato immobiliare nei prossimi anni?

In primo luogo, segnalerei il mercato immobiliare cubano, stante le recenti aperture del Presidente Obama nei confronti del Paese caraibico e la nuova legislazione, che Cuba ha adottato a fine 2014 (legge n. 118/2014) sugli Investimenti Esteri in tale Paese, che ha aperto l’intera economia cubana ad ogni tipo d’investimento, anche nei settori delle forniture di servizi primari, concessioni amministrative, proprietà immobiliare (acquisto, vendita e leasing sia di immobili residenziali che commerciali).

Questa estesa apertura agli investitori esteri disposta dal Governo cubano è tesa a raggiungere i migliori standard dei Paesi emergenti ai fini di un’ottimale attrazione dei capitali stranieri, in ciò superando gli evidenti limiti posti dalla precedente Legge n. 77 del 1995.

Il clima favorevole agli investimenti è inoltre supportato dai citati nuovi indirizzi dettati dal Presidente statunitense Obama, pertanto è ragionevole ritenere che molti investitori internazionali orienteranno le loro decisioni di investimento sull’isola cubana.

In un’ottica speculativa, anche il mercato ellenico è molto interessante, atteso che dal 2010 abbiamo assistito ad un forte calo dei prezzi degli immobili rispetto alle quotazioni ante crisi, e ad oggi il trend è in continua diminuzione.

L’attenzione degli investitori è concentrata in particolare su Creta e Cicladi, luoghi in cui il mercato è più solido e le quotazioni sono scese del 20% rispetto ai valori di mercato precedenti alla crisi economico-finanziaria del 2010 (in misura inferiore rispetto alle città peninsulari, dove i ribassi si aggirano tra il 35 ed il 50%).

Le famiglie greche colpite dalla crisi si sono viste costrette a vendere le loro case per far fronte ai debiti verso il sistema bancario, che non concede loro ulteriori finanziamenti (durante i primi mesi del 2015 in Grecia sono stati concessi solo 750 mutui a fronte dei 2500 dello scorso anno) e sono disposte a diminuire il prezzo anche al di sotto del 50% rispetto al valore pre-crisi.

Su tale opportunità si sono lanciati investitori dei paesi europei, spendendo quasi due miliardi di euro in acquisti immobiliari nel paese, che senz’altro si è dimostrato un mercato molto interessante.

Il mercato potrebbe essere oggi ancora più interessante di ieri, anche se la quantità di investimenti da parte degli investitori è effettivamente frenata dalla instabilità economica e sociale del Paese e la redditività degli investimenti risulta strettamente connessa al rispetto, da parte della Grecia, degli accordi presi con la BCE, l’UE ed il Fondo Monetario Internazionale e dall’effettiva realizzazione delle auspicate riforme.

Ci dica in cinque punti le mosse cardine per acquistare una casa all’estero senza incappare in errori grossolani.

Qualunque decisione di acquisto non può prescindere dalla valutazione incrociata di questi cinque elementi:

  • Valutazione dell’andamento del mercato immobiliare: valutare in quali Paesi e per quali tipologie immobiliari vi sono state le maggiori riduzioni delle quotazioni e che offrono buone prospettive di ripresa. Tale studio non può prescindere da una valutazione della situazione socio-politica del paese in esame, dovendosi evitare l’investimento in Paesi fortemente instabili dal punto di vista economico o politico;
  • Valutazione del trend della valuta (analisi del tasso di cambio, che può incidere notevolmente sulla valutazione di un investimento);
  • Analisi dell’imposizione fiscale;
  • Valutazione delle condizioni per accedere ad un mutuo;
  • Valutazione degli aspetti legislativi del Paese in cui si vuole investire (ad esempio, valutare se la legislazione del Paese di riferimento prevede la possibilità di recedere liberamente dal contratto, cd. cooling-off period; valutare se è possibile stipulare un contratto preliminare e se tale contratto sia o meno vincolante fra le parti) e le caratteristiche fisiche ed ambientali del Paese stesso (ad esempio, valutare l’efficienza burocratica, le infrastrutture, la stabilità politica ed economica, la sicurezza, la trasparenza del settore immobiliare e redditività, lo stato dei collegamenti (costi e tempi del trasporto).

Infine, si ritiene importante rivolgersi ad uno studio legale che indichi all’investitore costi e rischi dell’investimento (ad esempio, il legale controllerà se il bene è libero da pignoramenti, quali sono i costi relativi al mantenimento e fiscali, così scongiurando investimenti rischiosi ed eccessivamente onerosi), indirizzando il Cliente verso un acquisto conveniente e consapevole.

Come vede il futuro del mercato immobiliare italiano da qui a cinque anni?

Il mercato immobiliare italiano sta vivendo un periodo in cui si stanno registrando delle forti flessioni.

Come è noto, tuttavia, il legislatore sta cercando di ridare ossigeno al mercato con una serie di riforme legislative che dovrebbero introdurre importanti sgravi fiscali per i proprietari di abitazioni.

Una analisi del trend del mercato immobiliare italiano dovrà essere pertanto valutato alla luce delle riforme che saranno effettivamente attuate.


GALLERY Pier Ettore Olivetti Rason, come acquistare casa all’estero